Hvad er en låneomlægning?
Ved en låneomlægning – også kaldet konvertering – indfrier du dit gamle realkreditlån og optager et nyt lån, ofte i samme realkreditinstitut. Det giver mening, når Nationalbankens rente og markedsrenten har flyttet sig så meget, at det nye lån samlet set bliver billigere, selv når du medregner omkostningerne ved at skifte.
Der findes to hovedtyper af omlægning: en rentekonvertering, hvor du udnytter en kursændring til at nedbringe restgælden eller ydelsen, og en løbetidsomlægning, hvor du forkorter eller forlænger løbetiden for at ændre den månedlige ydelse.
- Rentekonvertering: udnytter ændringer i kursen på obligationerne
- Løbetidsomlægning: ændrer ydelsen ved at ændre løbetiden
- Skift mellem fast og variabel rente kan også ske som en omlægning
Hvad koster en låneomlægning?
Omlægning er ikke gratis. Du skal betale kursskæring, som er forskellen mellem købs- og salgskursen på obligationerne, samt gebyrer til realkreditinstituttet for oprettelse og indfrielse. Dertil kommer eventuel tinglysningsafgift, hvis den nye hovedstol er højere end den gamle, eller hvis du skifter institut.
Samlet ligger omkostningerne typisk mellem 10.000 og 30.000 kr. afhængigt af lånets størrelse. Derfor skal du altid regne på tilbagebetalingstiden: hvor mange måneder tager det, før den lavere ydelse har indhentet omkostningerne ved omlægningen?
- Kursskæring på obligationerne
- Gebyr for indfrielse og oprettelse hos realkreditinstituttet
- Tinglysningsafgift ved forhøjet hovedstol eller instituttskifte
- Eventuelt rådgivningshonorar i banken
Hvornår kan det betale sig?
Som tommelfingerregel skal der være tale om en rentebesparelse, der tjener omkostningerne hjem inden for 2–3 år, hvis du planlægger at blive boende. Bliver du i boligen kortere tid, skal besparelsen være markant større, før omlægningen giver mening.
Sammenlign altid ÅOP på det nuværende og det nye lån – ikke kun den nominelle rente. Bidragssatsen kan nemlig også ændre sig ved en omlægning, især hvis din belåningsgrad har flyttet sig, siden du optog det oprindelige lån.
Sådan gør du i praksis
Bed dit nuværende realkreditinstitut om en indfrielsesopgørelse, og indhent samtidig et konkret tilbud på det nye lån inklusive alle gebyrer. Log ind med MitID hos flere udbydere for at sammenligne tilbud på identiske vilkår – samme restgæld, samme løbetid og samme belåningsgrad.
- Indhent indfrielsesopgørelse på det gamle lån
- Sammenlign mindst to konkrete tilbud på det nye lån
- Bed om ÅOP, ikke kun den nominelle rente